公开鼓励“首付分期”第一城，出现了！又消失了！

公开鼓励“首付分期”第一城，出现了！又消失了！

作者：子非鱼

01 | 又一个城市**一日游

河南济源最新发布的托底楼市政策，让人眼前一亮。

6月29日，济源市房地产管理局发布《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》，其中核心两条如下：

第一，要降低个人住房消费负担，首套房首付比例降至20%，鼓励房企对首付分期收取
，但最长不宜超过一年。

第二，个人房贷在2023年5月31日前出现断供现象的，可延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请**对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施；银行已申请执行的，**征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施。对于房贷断供行为，则不纳入个人征信范围。

第二条是很正面的措施，体现了一个城市的担当。

事实上，在当前的大环境下，上到管理层下到地方城市，都在鼓励银行给予断供者一定的期限，允许符合条件的按揭人申请房贷延期。

引发舆论关注的是第一条，鼓励房企给予购房者首付分期。

这一条就很扎眼。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是首个以政府文件形式肯定首付分期作用的政策。

首付分期并不鲜见，去年以来就很流行，无论是长春、天津、哈尔滨、郑州等中心城市，还是惠州、株洲等普通三四线城市，都有这种操作。

但背后的操刀手，是房企，是房企针对自己项目的个人行为，地方城市没有公开支持。

济源开了先河，成为首个发布文件明确支持房企开启首付分期行为的城市。

在舆论发酵之下，目前，济源市已经将发布的文件删除了。

02 | 着急上火的三四线城市

尽管通知被撤回，但足以体现当下的普通三四线城市，面对楼市持续冷场，有多着急。

这些着急不仅体现在济源鼓励房企开展首付分析，还体现在广西玉林将“卖房”摊派给了公务员，并且与个人绩效考核挂钩。

当然，至于开发商最近推出的各种“小麦、大蒜换房”、“买房送200斤土猪”、“西瓜换房”、“水蜜桃换房”等五花八门的营销活动，更加体现了开发商的着急程度，冲击半年报的心情。

开发商着急，是缺钱，是冲击业绩。

城市着急，同样也是为了钱。逻辑很简单，只有新房卖得好，库存下降，才能多卖地，才能有更多的卖地收入。

然而，当下大多数三四线城市的现状是，房子卖不动，土地难卖，价格阴跌，库存高企。

在本号之前专门写三四线城市的文章中，具体做出了介绍，在此简单说一下。

根据克而瑞披露的数据，目前全国新房狭义库存增至6.08亿平方米，广义库存38.4亿平方米。其中三四线占了一大半。

在高库存之下，三四线城市整体去化水平28.15个月，将近三年。

房价方面，国家统计局披露的5月份70个大中城市数据显示，目前大部分城市的二手房价格都在调整，三四线城市占大多数。

其中还有33个城市的二手房价格至少回到了三四年前，其中三四线城市占了20个。

制图：城市财经；数据：国家统计局

面对如此局面，三四线城市焉能不着急。所以才有各种让人瞠目结舌的***数出现。

济源市发了又删除的“鼓励房企开展首付分期”，本质上是给购房者加杠杆，无非是降低首付比例。

之前很多中心城市的部分开发商项目，都有类似操作。前不久杭州临安有项目还被曝出过零首付。

市场现在也采取了一种默认形式，济源发布的《通知》之所以被删除，是因为这是城市层面上给房企背书，这种事情，突破了底线。

其潜台词是，房企可以私底下这么做，但城市不能公开支持这种行为。

03 | 加杠杆会增加购房成本

表面上看，降低首付比例，给购房者加杠杆，可以降低购房者的购房门槛，让我们可以低首付上车。

但这只不过是一种营销噱头，他们的目的是吸引咱们上车，给咱们制造一种成本降低的迷惑，最终的成本，还是得我们自己承担。

首付分期，无非是让咱们的首付可以在一年内分期付清，不用一次性付清，但首付分期还得支付首付的利息。说白了就是一个首付贷。

比如，一套120万的房子，首付是24万，开发商鼓励你24万分一年内还清，那么我们只需要缴纳2万，就能买房，但后面的11期需要支付利息。

向银行贷款的96万本就需要向银行支付利息，现在首付贷款又得增加一笔利息，购房成本焉能不增加。

此前还有零首付、一成首付，也是同样的逻辑。只不过手段更丰富一些，他们除了首付分期外，还可以通过做高评估价，向银行多贷款，来降低首付。

以此前杭州临安某项目的零首付来说，购买一套400万总价的房子，零首付比正常首付，总购房成本要多出110万元。

所以，你以为降低首付、零首付，是给你减压降负了，不要自作多情。

在楼市牛市期间，加杠杆对购房者或许是好事，毕竟当时的房贷利率较低，而市场还有很多可以赚钱的投资品，杠杆加得越长，理论上可以赚取更多收益。

然而，当下的市场环境下，在资产荒的背景下，加杠杆是给自己徒增压力。

购房者要有清醒的认识，不要购房一时爽，房贷长久痛。